为什么北京房价不会大面积暴涨?

来源:壹地产

前几天,中原地产研究院发布数据说,2020年北京楼市新房和二手房成交量,全部突破了近四五年来的成交记录。

中原的老对手链家,则把各个二手房小区的历史成交记录从页面上拿了下来,历史的经验证明:

链家一藏历史成交记录,北京房价就要动了。

在价格洼地里呆久了的北京人民,终于盼来点希望。

有人用土拍地价倒推了一下,惊喜地发现,一年后北京五环沿线除了西南价格洼地,都将卖到8万左右。而现在四环上的限竞房,也就卖六万多:

绝对是涨势近在眼前的抄底!

子姨研究把各种数字反复研究了下,发现这些信号似乎没有大家期盼得那么美好。

一月份的前二十四天,北京新房成交3500套,的确创造了近七年来的成交记录。而其中七成销量,是限竞房项目贡献的。

更重要的是,这些限竞房项目的加速去化,几乎都是降价带来的。

子姨原来写过的招商臻珑府、融创亦庄壹号,售价都在政府限价的基础上又降了大概一万元。他们都进入了北京限竞房项目销量的:

前十。

就算是降价,销售情况也不容乐观。不少限竞房项目的渠道费涨到了4%。朋友告诉子姨,北京东南某项目的营销费用,甚至高达5%。

这个数字,比很多开发商的利润率还要高了。

西五环稻田地铁站旁边的中海寰宇视界,原先售价计划为6万元每平米,现在还没开盘就打算降到5.5元一平,还附带精装修。

北京楼市的价格的确也动了,但主角依然属于学区房。

一位海淀区中介说,对口东升实验小学的逸成东苑项目今年有房子涨了300万。整个小区,普涨5%。同在海淀,对口中关村二小的华清嘉园,成交单价,从去年一月份的十万,涨到了现在十二万。

成交数字不断增加。现在海淀区中介最大的难题就剩一个了:

房源稀缺。

但是和上海这一轮暴涨的领头羊学区房相比,北京的涨势差远了。北京学区房选择在现在暴涨,道理很简单:

5年前,放开二胎的那一波孩子们,该上小学了。

2016年,北京有28万新生儿,约三成是二胎。也就是说,北京今年可能最多新增了八万套学区房需求。

没想到最终为北京房价挽回一点颜面的,是二胎政策。以前的楼市,是地段地段地段,今后的楼市风向标成了:

人口,人口,还是人口。

2017年后,北京掏出了严格的限购政策和十几万套限竞房,把北京楼市压进了谷底。就算最近一年,楼市如烈火烹油的上海和深圳,经历了多次调控加码。在一线城市里,调控最严格的还是北京。

就像《围城》里,苏文纨说的那句话:

人永远逃不出这围城所给予的束缚和磨砺。

子姨认为,北京不会像上海那样迎来一轮暴涨,上海楼市异动的基础因素,在北京是缺失的。

首先,北京限竞房现在至少还剩四五万套,这些房子,最快也要两年时间才能卖完。换言之,北京还有大量的供应垫底。

更重要的问题是,算是非限竞房,也遭遇了暗限。楼面价七万多的东叁金茂府,预售价格只批准了10.6万元。一位开发商向子姨感叹:

全市的价格全在统筹考虑和控制中

最近,这位开发商朋友抛掉了手中持有十年的万科城市花园的房子。目前,这里的房价已经跌到了三万八。朋友挂牌价400万,最后320万元就成交了。他已经看不到北京房价上涨的希望了,回收的现金:

如果没有好项目,我就转战股票。

北京不会暴涨的第二个理由,是人口。

2017年北京纾解外来人口疾风骤雨而来,大量城中村被拆除,数十万人离开了。到2019年,北京还剩2150万人,人口规模回到了:

2014年的水平。

去年,智联招聘发布的一份报告说,北京人才吸引力从2016年的第一,降到了第三。人才净流入占比,是一线城市中唯一的负数。

上海也在纾解外来人口,但从去年开始,就暗地里调整了。最近有人算了下,在2020年上海的常住人口增加了20万,深圳增加了40万,而北京:

基本没动。

2020年3月中旬,北京房地产中介协会给中介们发了一个通知:

不得向到京未满14天的人员提供续约之外的租赁住房或居间服务。

子姨知道米国在放水,也知道富人在抢资产,但热钱能否席卷北京,子姨是持有怀疑态度的。

潮白河上竖起的围挡不会说话,但也早已说明了一切。

责任编辑:刘万里 SF014

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